Virtual Property Tours: Wie Immobilienmakler VR und 3D-Touren nutzen (2026)

Virtuelle Immobilientouren

Virtuelle Immobilientouren haben sich von einem Behelfsmittel der Pandemie-Ära zu einem festen Bestandteil der Vermarktung, Vermietung und des Verkaufs von Wohn- und Gewerbeimmobilien entwickelt. Käufer erwarten nun vor der Vereinbarung einer physischen Besichtigung Zugriff auf 3D-Touren, und Makler, die diese nutzen, berichten von weniger unproduktiven Besichtigungen und schnelleren Kaufentscheidungen von Käufern, die bereits mit dem Grundriss und dem Zustand der Immobilie vertraut sind.

Die Technologie umfasst ein breites Spektrum – von eingebetteten 360-Grad-Fotosets über navigierbare 3D-digitale Zwillinge, die mit Spatial-Scanning-Kameras erstellt werden, bis hin zu vollständig interaktiven VR-Erlebnissen, die über ein Headset in einem Verkaufsgalerie bereitgestellt oder remote an einen Käufer gesendet werden. Jedes Format erfüllt unterschiedliche Zwecke, spricht verschiedene Käufertypen an und ist mit unterschiedlichen Produktionskosten und Zeitplänen verbunden.

Dieser Leitfaden behandelt, wie die wichtigsten Formate für virtuelle Touren funktionieren, was die Produktion jeweils kostet, die Auswirkungen auf die Verweildauer auf dem Markt und die Käufergeographie, wie Immobilienmakler VR-Headset-Touren für Luxus- und Neubauprojekte nutzen, und welche Plattformen große Marken und Portale eingeführt haben.

Schnelle Antwort

Schnelle Antwort: Die am weitesten verbreitete Virtual-Tour-Technologie in der Immobilienbranche ist Matterport 3D-Scanning, das navigierbare Point-Cloud-Durchgänge mit genauen Raumdimensionen aus 360-Grad-Kameraaufnahmen erstellt. Webbasierte Matterport-Touren werden von der Mehrheit der großen Makleragenturen für Wohn- und Gewerbeimmobilien verwendet. VR-Headset-Touren werden hauptsächlich für Verkaufsgalerien von Luxusimmobilien und die Vermarktung von Neubauprojekten verwendet, bei denen physische Musterwohnungen nicht praktisch sind. Die wichtigsten Gewerbeimmobilien-Plattformen – CoStar, Realtor.com, Zillow, Rightmove – unterstützen alle eingebettete 3D-Tour-Inhalte auf Angebotenseiten.

Wie Matterport 3D-Scanning funktioniert

Matterport nutzt 360-Grad-Kameras, um überlappende sphärische Bilder in einer Immobilie zu erfassen, verarbeitet diese Bilder dann durch eine Cloud-basierte Pipeline, die die Geometrie jedes Raums als navigierbare 3D-Point-Cloud rekonstruiert. Der resultierende digitale Zwilling ermöglicht es Web-Besuchern, sich durch die Immobilie zu bewegen, als würden sie hindurchgehen, von jeder Position umzuschauen und den vollständigen Grundriss als 3D-Puppenhaus-Modell von oben zu betrachten. Das System generiert automatisch Raumdimensionen und Gesamtquadratmeter aus der erfassten Geometrie.

Die Erfassung erfolgt mit der Matterport Pro3-Kamera – einer dedizierten 3D-Kamera, die mit hoher Auflösung und integriertem LiDAR für präzise Tiefendaten erfasst – oder mit der günstigeren Pro2, oder über Drittanbieter-360-Grad-Kameras wie die Ricoh Theta Z1, die mit Matterports Capture-App kompatibel sind. Ein typisches Einfamilienhaus mit 2.000 Quadratfuß dauert eine bis zwei Stunden zum Erfassen, wobei die Verarbeitung in der Cloud innerhalb weniger Stunden nach dem Upload abgeschlossen ist. Die fertige Tour wird auf Matterports Plattform gehostet und über einen iFrame-Link in Angebotenseiten eingebettet.

• Matterport Pro3-Kamera: beste Erfassungsqualität, integriertes LiDAR, ca. 6.000 USD zum Kauf
• Matterport Pro2-Kamera: vorherige Generation, immer noch weit verbreitet bei Dienstleistern, niedrigere Auflösung als Pro3, ca. 3.000 USD
• Matterport Axis mit kompatiblem Smartphone: Entry-Level-Option unter 100 USD, geeignet für kleinere Immobilien, bei denen maximale Scan-Qualität weniger kritisch ist
• Drittanbieter-Dienstleister: Matterport Service Partners bieten Pay-per-Scan-Preise typischerweise im Bereich von 150–400 USD für Wohnimmobilien an

Matterport wurde im Februar 2025 von der CoStar Group für etwa 1,6 Milliarden USD übernommen. Die Übernahme hat Matterports Gewerbeimmobilien-Vertrieb erweitert, während die Wohnproduktlinie weiterhin unter der bestehenden Plattform läuft.

360-Grad-Fototouren vs. echte 3D-Durchgänge

360-Grad-Fototouren sind das ältere und häufigere Format für den Einstieg in virtuelle Immobilienbesichtigungen. Ein Satz sphärischer Standbilder wird von festen Positionen in der gesamten Immobilie erfasst und dann zu einer Serie von Panoramablicken zusammengesetzt, die durch Click-to-Jump-Navigation verbunden sind. Der Betrachter schaut sich von jeder Position um und klickt auf Hotspots, um zur nächsten Position zu gehen. Plattformen wie Kuula, Roundme und grundlegende Virtual-Tour-Software verwenden dieses Format.

Echte 3D-Walkthroughs – wie von Matterport und ähnlichen Plattformen erstellt – erfassen die räumliche Geometrie der Immobilie sowie die Bilder. Dies ermöglicht eine kontinuierlichere Navigation, eine 3D-Grundrissansicht, genaue Abmessungsdaten und auf einigen Plattformen die Möglichkeit, direkte Messungen in der Tour durchzuführen. Der Unterschied ist erheblich für Käufer außerhalb des Gebiets, die Entscheidungen ohne persönlichen Besuch treffen: Eine 3D-Tour vermittelt räumliche Proportionen, Deckenhöhen und Raumbeziehungen auf Weise, die Punkt-zu-Punkt-Fotonavigation nicht kann.

• 360-Grad-Fototouren: niedrigere Kosten, schnellere Produktion, begrenzte räumliche Informationen, geeignet für Standard-Wohnimmobilien, bei denen eine persönliche Besichtigung folgt
• Matterport 3D-Scans: höhere Kosten und Produktionszeit, genaue Geometrie und Abmessungen, erheblich informativer für Remote-Käufer und gewerbliche Due Diligence
• Video-Walkthroughs: gefilmt von einem Makler oder Videografen, keine Interaktivität, aber effektiv als Marketing-Material in Kombination mit einer statischen 3D-Tour
• Geränderte VR-Touren: für Immobilien, die noch nicht existieren, bieten geränderte Walkthroughs unter Verwendung von Designmodellen eine immersive Vorschau; die Qualität hängt vom Rendering-Tool und dem Detail der Designdaten ab

VR-Headset-Touren für Luxus- und Premium-Immobilien

Full VR-Headset-Erlebnisse werden von einem kleineren Segment des Immobilienmarkts genutzt – hauptsächlich für Luxus-Wohnungsverkäufe, hochwertige Gewerbegeschäfte und Neubaumarketing, bei dem Entwickler sich vom Standard-Portalangebot abheben möchten. Der Anwendungsfall ersetzt nicht webbasierte Touren, sondern fügt eine immersive Schicht für Käufer hinzu, die ernsthaft engagiert sind und in einer Verkaufsgalerie oder durch ein spezielles Käufertreffen umworben werden.

Für Luxusimmobilien ab etwa 2 Millionen Dollar ermöglicht die Präsentation einer VR-Headset-Tour bei einem Verkaufstermin Käufern in anderen Städten oder Ländern, die Immobilie in voller Größe zu erleben, ohne für einen ersten Besuch zu reisen. Entwickler von Hochhaus-Wohnkomplexen haben kopfgestützte VR genutzt, um potenziellen Käufern Aussichten von bestimmten Etagen zu zeigen, mehrere Einheitenkonfigurationen in derselben Sitzung zu zeigen und Amenity-Etagen und Gemeinschaftsbereiche zu durchlaufen, bevor das Gebäude fertiggestellt ist.

Die Hardware für VR-Touren im Büro ist typischerweise ein Meta Quest 3 oder Quest Pro-Headset, das eine geränderte oder scan-basierte Erfahrung nutzt. Das Erlebnis ist entweder eine vorkonfigurierte App, die aus Designmodellen für Off-Plan-Immobilien erstellt wurde, oder ein Matterport-Scan, der in der Matterport VR-App angezeigt wird. Makler, die regelmäßige VR-Sitzungen für Käuftermine durchführen, investieren in zwei bis vier Headsets, um Gruppentouren zu ermöglichen und Ersatzgeräte verfügbar zu haben. Die Gesamthardwarekosten für ein grundlegendes Setup betragen 1.000–2.000 Dollar.

Off-Plan-Immobilienvisualisierung für Entwickler

Off-Plan-Verkäufe – der Verkauf von Einheiten in einer Wohn- oder Mischnutzungsentwicklung, bevor das Gebäude fertiggestellt ist – stellen einen der stärksten Anwendungsfälle für VR in Immobilien dar. Der Käufer wird aufgefordert, sich zum Kauf basierend auf Architekturzeichnungen und geränderten Bildern zu verpflichten, was erhebliche Interpretation und Vorstellungskraft erfordert. VR eliminiert die meiste dieser Interpretation, indem es den Käufer in eine vollständig ausgestattete Version der Einheit, die er in Betracht zieht, versetzt.

Entwickler, die VR-Erfahrungen im Vorverkauf produzieren, arbeiten typischerweise mit Architekturvisualisierungs-Studios zusammen, um echtzeitgerenderte Walkthroughs aus den Designmodellen zu erstellen, die vom Projektarchitekten verwendet werden. Diese Erfahrungen werden als eigenständige Apps auf Meta Quest-Headsets in der Verkaufsgalerie, als webbasierte Erfahrungen für Remote-Käufer oder beides bereitgestellt. High-End-VR im Vorverkauf umfasst mehrere Ausstattungspakete, zwischen denen Käufer während der Tour wechseln können, ebenauer-spezifische Ansichtssimulationen von jeder Einheitenstufe und möblierte Layouts für verschiedene Einheitentypen.

Der ROI-Fall für VR im Vorverkauf ist in Märkten wie London, Singapur, Dubai und Sydney gut etabliert, wo ein erheblicher Anteil der Käufer aus anderen Städten oder Ländern kauft und die Baustelle während des Verkaufszeitraums nicht besucht. Entwickler berichten, dass VR im Vorverkauf den Entscheidungszyklus für Remote-Käufer verkürzt und die Anzahl der erforderlichen Besuche vor dem Kauf reduziert. Mehrere große Entwickler in diesen Märkten haben Musterwohnungen für bestimmte Projekttypen nach der Bereitstellung von VR-Vorverkaufstools vollständig eliminiert, wobei die Kosteneinsparungen beim Bau von Modellappartements die VR-Produktionsinvestition mehr als aufwiegen.

Von großen Immobilienmarken verwendete Plattformen

Matterport ist die dominierende Plattform auf Unternehmensebene in der Immobilienbranche. Cushman and Wakefield, JLL und CBRE nutzen Matterport für die Dokumentation von Gewerbeobjekten, virtuelle Inspektionen und Vermietungsmarketing. Coldwell Banker und Compass haben nationale Programme durchgeführt, die Agenten ermutigen, Matterport-Tours in Angeboten einzubeziehen. Hilton nutzt die Plattform für die Hoteldokumentation und den virtuellen Veranstaltungsverkauf.

Zillow's 3D Home-Funktion, die 2020 eingeführt wurde, ermöglicht es Agenten, 360-Grad-Tours mit der Zillow-App oder kompatiblen Kameras zu erfassen und sie direkt in Zillow-Angeboten einzubetten. Zillow berichtete, dass Angebote mit 3D Home-Tours mehr Speicherungen und Teilungen als Standard-Angebote erhielten. Realtor.com und Redfin unterstützen beide eingebettete Matterport-Tours und kennzeichnen Angebote mit virtuellen Tour-Abzeichen in Suchergebnissen.

Im Gewerbe- und Industriesektor integriert CoStar – das Matterport nach der Übernahme 2025 nun besitzt – 3D-Tour-Inhalte enger in CoStar- und LoopNet-Gewerbelistenseiten. Die Kombination der weltweit größten Gewerbeobjekt-Datenbankplattform mit der weltweit größten 3D-Raumdatenplattform positioniert CoStar, um virtuelle Tours zu einer Standarderwartung für Gewerbelistungen zu machen, besonders für Büro-, Einzelhandels- und Industrieflächen, wo die ferngesteuerte Mandantenbeschaffung üblich ist.

Auswirkungen auf die Verweildauer und Käufer von außerhalb des Gebiets

Die dokumentierte Auswirkung von virtuellen Tours auf die Listungsleistung variiert je nach Markt, Preispunkt und Objekttyp, aber mehrere konsistente Muster sind in Studien und von Plattformen gemeldeten Daten entstanden. Angebote mit 3D-Tours oder virtuellen Walkthroughs ziehen konsistent mehr Engagement an – mehr Seitenaufrufe, längere Sitzungszeiten in der Angebotsliste und mehr Speicherungen – als gleichwertige Angebote ohne virtuellen Tour-Inhalt.

Die direkteste Auswirkung auf die Verweildauer erscheint in zwei Segmenten. Das erste sind Wohnimmobilien im hohen Preissegment, bei denen Käufer wahrscheinlich aus anderen Märkten reisen – in diesen Fällen ermöglichen virtuelle Tours seriösen Käufern, Objekte ohne einen anfänglichen Erkundungsbesuch in eine Shortlist aufzunehmen, so dass sie bei einem persönlichen Besuch näher an einer Entscheidung sind. Das zweite ist die Gewerbe- und Industrievermietung, bei der Mandanten routinemäßig mehrere Räume in einer Stadt oder Region vorläufig bewerten, bevor sie diese besuchen; virtuelle Tours verkürzen diese Bewertungsphase erheblich.

Für die Reichweite von Käufern außerhalb der Region erweitern virtuelle Touren die effektive Marketinggeografie ohne zusätzlichen Aufwand für Makler. Ein Inserat mit einer zugänglichen 3D-Tour zieht Käufer an, die nicht in Betracht ziehen würden, einen Flug allein aufgrund von Fotos zu buchen, aber ein ernsthaftes Angebot machen werden, nachdem sie einen gründlichen virtuellen Rundgang absolviert haben. Immobilienmärkte in Ferienzielen, College-Städten und Städten mit signifikanter Zuwanderung aus teureren Märkten berichten von den stärksten Auswirkungen auf die Aktivität von Käufern außerhalb der Region durch die Einführung virtueller Touren.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel kostet ein Matterport-Scan?

Die Kosten für einen Matterport-Scan hängen davon ab, ob Sie ihn selbst durchführen oder einen Service-Provider beauftragen. Die Matterport Pro3-Kamera kostet etwa $6.000 zum Kauf. Die Beauftragung eines geschulten Matterport Service Partner für ein Einfamilienhaus kostet normalerweise $150–$400 je nach Grundstücksgröße, wobei größere Gewerberäume nach Quadratmeter berechnet werden. Matterport bietet auch ein Abonnementmodell ab etwa $65 pro Monat an, das unbegrenztes 3D-Tour-Hosting nach der ersten Erfassung ermöglicht. Für Makler, die regelmäßig scannen möchten, ist der Kauf der Matterport Pro2-Kamera ($3.000) oder die Verwendung der Matterport Axis ($79) mit einem kompatiblen Smartphone ein kostengünstigerer Einstiegspunkt mit akzeptabler Qualität für die meisten Wohnungsangebote.

Was ist der Unterschied zwischen einer 360-Grad-Fototour und einem Matterport-3D-Rundgang?

Eine 360-Grad-Fototour ist eine Reihe von sphärischen Standbildern, die von festen Punkten in einer Immobilie aufgenommen werden und zusammengefügt werden, sodass Benutzer von jeder Position aus umsehen und zwischen ihnen anklicken können. Das Erlebnis ist diskontinuierlich – Sie springen von Punkt zu Punkt, anstatt sich natürlich durch den Raum zu bewegen. Ein Matterport-3D-Scan erfasst die Geometrie eines Raums als navigierbare Punktwolke zusammen mit der 360-Bildern, was Benutzern ermöglicht, sich kontinuierlicher durch die Immobilie zu bewegen und ein 3D-Puppenhaus-Modell des gesamten Grundrisses anzusehen. Matterport-Scans generieren auch genaue Raumabmessungen und Quadratmeter-Messungen. Der Produktionsaufwand und die Kosten für einen echten 3D-Scan sind höher, aber das resultierende Erlebnis ist erheblich informativer für Käufer, die die Immobilie nicht persönlich besuchen können.

Helfen VR-Headset-Touren tatsächlich beim Verkauf von Immobilien?

Die Evidenz ist am stärksten für zwei spezifische Anwendungsfälle. Für Off-Plan-Wohnungsverkäufe, bei denen die Immobilie noch nicht existiert, haben sich VR-Rundgänge der fertiggestellten Einheit gezeigt, um Kaufentscheidungen zu beschleunigen und die Notwendigkeit teurer physischer Musterwohnungen zu verringern, besonders für Hochhausentwicklungen, die auf Käufer in anderen Städten oder Ländern abzielen. Für Luxusimmobilien mit Preisen über $2 Millionen haben VR-Headset-Präsentationen in Verkaufsgalerien geholfen, Angebote von Käufern außerhalb der Region zu generieren, die ansonsten nicht für ein erstes Besichtigungstermin reisen würden. Für Standard-Wohnungsangebote bieten webbasierte 3D-Touren messbare Vorteile beim Reduzieren unproduktiver Besichtigungen und beim Erweitern der Reichweite auf Käufer außerhalb der Region, während vollständige VR-Headset-Erfahrungen von einer kleineren Untergruppe von Maklern verwendet werden, die Premium- oder Investment-Käufer ansprechen.

Welche Immobilienportale unterstützen virtuelle Touren?

Zillow unterstützt 3D Home-Touren, die mit seiner eigenen App oder kompatiblen 360-Grad-Kameras erfasst werden, direkt auf Inserat-Seiten eingebettet. Realtor.com und Redfin unterstützen beide eingebettete Matterport-Touren und 360-Grad-Video. Rightmove und Zoopla im Vereinigten Königreich unterstützen eingebettete virtuelle Touren von mehreren Anbietern. CoStar und LoopNet, die dominierenden Gewerbeimmobilien-Plattformen, unterstützen Matterport-Tour-Einbettungen in Gewerbeimmobilien-Angeboten. Die meisten großen Immobilien-CRM- und Listing-Management-Plattformen wie Follow Up Boss, Chime und Propertybase unterstützen die URL-Einbettung von virtuellen Touren auf Listing-Detailseiten. Plattformen unterscheiden sich darin, wie prominent sie virtuelle Tourinhalte in Suchergebnissen darstellen, wobei Zillow und Realtor.com Inserate mit einer virtuellen Tour mit speziellen Abzeichen für virtuelle Touren kennzeichnen.